界面新闻记者 | 杨冰柯

界面新闻编辑 | 李慎

杭州放开新房限价后，央企中海地产重启捂盘近6年的一线江景房楼盘。虽然因装修风格“过时 ”遭吐槽 ，但因位置地段颇佳“自信满满”，中海能成功弥补在杭州的遗憾吗？

近期
，中海杭州钱江湾项目启动开盘，销售发布消息称 ，截止11月27日晚
，钱江湾报名家庭数超过400组 。

11月22日晚，中海美好生活研究社的官方微信公众号 ，发了5条关于“御道江河汇流公寓三区5#
”的公示信息
，内容包括“线上登记答客问”、社保证明 、无房证明、征信报告查询及银行冻资的指引。

中海御道此次推出的房源共76套，位于5号楼 ，可售楼层为8-26层
，东边套为208平方米，西边套为178平方米 ，精装均价9万元/平方米
，总价为1500-2000万元
。一房一价表显示，最贵的一套房位于5号楼1单元26楼 ，单价约10.3万元/平方米，总价超2160万元。

根据“线上登记答客问 ”
，本次登记首套及二套贷款客户冻结金额为220万元，其他客户及一次性付款客户 ，冻结金额为650万元 。

御道江河汇流公寓三区是中海御道项目其中的一个组团，该项目共4个组团 ，三区由于一线沿江
、是整个项目最贵的一部分
。

2012年
，中海斥资56亿，以49%的溢价率和1.9万左右的楼面价竞获中海御道脚下的其中三宗地块 ，创下了单家房企单场土地出让会的拿地金额最高值。

2013年6月
，中海又以11.7亿总价、17106元/平米的楼面价和0.07%的溢价率竞获其中另一宗地块 。

根据住浙网，中海御道由四宗地块组成总建筑面积达50万方 ，累计土地总价高达67.6亿元，计算保障房后的综合楼面价接近2.6万/平米
。

钱江晚报曾报道称
，中海内部公开的测算，高企的地价 ，加上基本的财务费用和6000元/平方米的建安成本
，成本价至少在38000元/平方米左右。

御道拿地时，杭州房地产市场正在经历一个“失去的五年
” ，去化并不容易 。

项目直到2015年10月8日才首开
，首开推出的是一期组团沿江产品6号楼，面积为185和235方 ，均价44000元/平米
，按照中海的测算，项目很难盈利 ，但即便这样
，项目还是很难卖
。

这年11月29日，中海御道又以“起价28000元/平米 ，均价28000-30000元/平米”的价格加推西北区的高层4号楼和3号楼138方房源，主力户型为112 、128和138平米
，这个售价与把保障房包含在内的成本价几乎相当，项目销售这才动了起来。

中海2006年首入杭州 ，2012年
，中海在杭达到鼎盛时期，当年销售额以44.70亿元排名第四 ，仅次于绿城
、滨江以及万科 。

但御道项目成了中海杭州的一个转折点
，2013年拿下组团最后一宗地块后，中海在杭州近5年时间都未曾拿地
。直到2018年初 ，中海才再次回到杭州土地市场上。

在中海重新拿地的前半年
，中海地产深圳公司副总孙文治被调至杭州公司当总经理，而之前的杭州公司总经理许文龙被调至华北区任设计副总监 。

也是在2018年初 ，1、3#高层领取预售证
，备案价约4.6-5.9万元/平米。彼时，中海御道所在地江河汇板块新房限价6.98万/平米 ，板块内留香园二手房价约7.5万元/平米
。

因为预售价格与二手房价差高达千万以上，中海这批房子一直被市场高度关注。

但领出预售证的房子迟迟没有入市
，直到这次中海将剩下的这批房源全部推出，房价已经翻番 ，与周边二手房失去了倒挂 。

中海钱江湾目前均价约 9 万/平米
，但据贝壳找房数据，上个月中海钱江湾的挂牌均价为10万元/平米 ，成交均价为7.9万元/平米
。此前
，钱江湾也有一套法拍房源，法拍成交总价2100万元 ，折合单价约11.7万/平米。

中海杭州公司总经理孙文治曾公开表示
，中海御道的投资节点可能存在一些偏差，留下了遗憾 。

现在有机会把这遗憾填满 ，中海当然不愿错过
。根据杭州一位市场人士的观察
，截止昨天晚上，中海钱江湾报名家庭数已经超过100组 ，杭州富人们对地段的追求超过了其它。

在孙文治执掌杭州中海的这几年，中海有过亮眼的突破
，比如中海黄龙云起项目塑造出的产品力一改中海极减成本，一心为利润的刻板印象 ，让杭州市场看到原来中海是可以做好产品的 。

但在杭州楼市摇号规则之下
，拿好地是可遇不可求的事情，同时 ，在中海对利润要求的严苛管控下
，中海在杭州的表现一直鲜有突破
。

不过，孙文治也曾对外表示 ，杭州是中海不可能放弃的重点城市。

目前
，中海在杭州主要在售项目有中海璞翠云集 、中海月陇云岚
、中海钱江湾 。中海月陇云岚项目去化不易，双十一时 ，孙文治亲自坐镇项目可与购房者面对面解答问题
。

杭州土地限价放开
，中海的机会来了。但从目前几次土拍来看，中海还在等待 。